|
|
沃伦巴菲特说过：“当潮水退去的时候，谁是裸泳就会被看得一清二楚了”。过去商业地产设计项目多的时候，就像在潮水覆盖的海滩上游泳一样，大家都在忙着做商业地产项目设计，当许多做不出绩效的残废商业地产项目诞生出来了，再加上新项目减少就像潮水退去的时候，谁是不合格的商业地产项目设计人员就像退去潮水裸泳的人员一样被凸现出来了。
+ A [; \+ ^) ]7 C4 W
* z( L I- f5 b" v+ E 据赢商网2014年8月8日公布的全国TOP100家（100强）商业地产开发商持有商业面积2013年度租金收益坪效排名，除了少数几家为专业商业地产开发商以外，其余非专业商业地产开发商按照租金收益坪效测算，他们的净收益还难于抵消当年的运行成本和初期投资资金使用成本，还本付息就比较难了。这么大比例的商业地产项目投资回报如此低下，人们回答总是两个答案，一是设计坏了，二是电商冲击和竞争太激烈导致的。根据这份排名来看，鲜有成功范例，国内设计院没有他们独立做出来的成功大型商业地产项目，哪来商业地产设计大师？自20年前从外资设计院来中国开展设计商业地产项目开始，按照建筑法规，本土设计院就给他们配套当学徒，为什么20年过去了没有徒弟满师呢？我们需要反思中国设计管理体制和设计院的赢利模式：+ ]6 J6 \: c' v2 G8 y9 k
国内建筑设计市场保护导致国内设计院不思进取。 ^! Z" k" Z! \$ ~& \
从改革开放一直到去年为止，国内的建筑设计市场一直是受保护的，凡是境外设计院均无法获得中国设计资质证书，只能承接建筑方案设计任务而必须由境内设计资质的设计院为其盖出图章和出施工图。笔者发现，同多家境外设计院配套设计的几家大的设计院，这20年来并没有在设计商业地产项目领域有什么建树，与一家或两家境外设计院攀上关系（或与规划局、甲方、或其他政府领导攀上关系）揽到给境外设计院配套设计商业地产项目的简直是一场珍馐盛宴或豪华大餐。
( C1 r+ b( ~9 [/ u: k8 D
3 Y8 w/ L/ O! o" k& j G Z! \3 w9 P1 l 这些所谓的配套设计院接到的配套设计任务的单价绝不会低于他们独立设计商业地产项目单价的，但配套设计的活却越干越少，根据本人十多年以来在大型商业项目咨询管理过程中的深度观察，给境外设计院做大型商业项目配套设计的境内设计院收费近十年没有多大的变化，还是维持在每平方米建筑面积40元到50元人民币之间，但他们所承担的设计内容却越来越少，为什么？
5 V* v) c9 }# G3 y" m3 U: Q; q
& U" |- f, x2 f7 m! j 在成都一个大型商业项目上，凯里森设计院的设计师给了我答案：“十年以前我们只做规划方案和建筑方案，扩初设计和施工图设计都有当地配套设计院设计院完成，后来我们发现当地设计院做扩初设计和施工图设计胡乱修改我们的商业动线和商业空间，许多地方被他们修改得失去了使用价值，到头来只剩一个壳子像是我们凯里森设计的了，里面改得面目全非无法使用了。根据这种情况我们后来要求甲方让我们做到建筑结构扩初设计和施工图审图，以确保我们的设计成果不会被糟蹋。再后来，我们发现给我们做配套设计的设计院把机电系统设计得乱七八糟，特别是系统设计他们是按照规范套的不是按照实际使用需求来测算得来的，管线布置和走向浪费了巨大的商业资源，发现了这样的问题，我们强力推荐甲方接受境外机电顾问来设计机电系统，不仅系统设计合理符合使用要求，管线走向和末端同装修结合处理也美观，所以现在我们在大型商业地产项目上做设计基本上通过境外机电设计顾问把机电设计也管起来了；再后来我们发现景观设计、标识系统设计境内设计院又是无法达到我们的要求，或者他们设计成果无法与我们的建筑相匹配，我们又推荐甲方接受境外景观设计专业机构来做景观设计，所以现在给我们做设计配套的设计院基本不用干什么活了，只要把我们做的、机电顾问做的、景观顾问做的电子图拿过来套上他们的图框出图盖章而已，一个大型商业项目上做配套设计他们也收费达上千万，特大的项目收费达几千万，真是舒服极了”。+ M! q/ F' Y7 K8 l k
9 c6 c# |- D3 h5 ]% W! f7 u
凯里森设计师的话，再一次证明了我一位学生说的正确性：“我们设计商业地产项目，越不用心做赚的钱越多”。给境外设计院配套设计商业地产项目，我见过上海有的大设计院同时有几个大型商业项目在给境外设计院做配套设计，真实爽死了，不要干多少活，几千万的设计费信手拿来。看了上面这段话，诸位看官就明白了，我们设计院的这些徒弟们为什么学了二十年还不出师？还设计不出好的商业地产项目出来？还成不了商业地产项目设计大师了吧？% F% j) V/ y9 c: Z
4 }: A, ]( s9 k& F% _% Z
% V* t% {+ l/ c( V2 H* N% r# d- R5 R* M
2. 国内设计院百货店式层层扣点赢利模式导致设计人才成长的通道缺失从而进一步导致一线设计人员整体丧失创造力。& I$ O' ^4 f, b3 K/ K' K: j* ?
7 q6 I* N/ Z" j- S0 `& h( U. z 所谓国内设计院百货店式层层扣点赢利模式诞生于上世纪末期，很快被所有的国有和民营设计院模仿推广开来，其具体运行模式是院里接到设计任务分到设计所、设计所再将设计任务分到项目组，由一个项目经理带领各专业组成的若干专业设计人员完成设计任务。/ y: Y! q; ~3 ~$ K& s
$ I5 z3 c3 T5 u3 k( l7 N) g; Q2 d' ] 每收到100万设计费，院里扣下38%左右以后转给所里，所里再扣下30%左右后将余款转给项目组，组里项目经理扣下自己的费用以后再分配各普通设计人员。院里扣下这38%设计费负责开发票交税、给所里所有人员交法定最低额的四金，给所里正式员工发放最低限额的基本工资，所里扣下的钱用于给所里领导、方案组人员补齐应发工资额（如所里领导每月15000元工资，院里仅仅发2000元基本工资，所里给补齐发放13000元；再如方案组设计师合同工资10000元，院里发了2000元，所里补齐发放8000元），项目组人员是正式合同制职工享受院里发的2000元基本工资以外，其他部分的工资是分享转到项目组里项目经理扣点余下的设计费。+ K" |# [! H$ J$ v6 L2 z: t/ C
2 E4 H1 A: ]* y
如工作比较多，大型设计院还从区人才市场聘用大量临时工，所里给这些劳动关系挂靠在区劳务服务所的临时工缴付最基本的社保基金，没有基本底薪，完全靠分配到项目组里项目经理扣点余下的设计费按劳取酬。如果任务完成好收款也好致院里绩效好，院里年终会给骨干员工发放一些年终奖；如果任务完成好收款也好导致所里绩效好，所里也给项目经理和骨干员工发放一些年终奖。由于过去的黄金十年大部分设计院任务饱满，员工收入相对稳定，一线画图员工如果可有年收入数万，项目经理可以有员工的二到三倍收入，所长可以有项目经理翻倍收入，到上面院里领导再可以有项目经理翻倍的收入，有的设计院的领导有股份年终有分红，他们的平均收入可以达一线画图设计人员十几倍。
- O+ u) m6 q* v! E9 w9 M) F
' R3 W& J# m4 S* |2 [% j1 C) ^ 在这样的盈利模式下，院里对所里的考核只有一个标准到账设计费多少钱院里拿走扣点百分比以后余下给所里，所里对项目考核也只有一个标准，你这个项目上收到钱了，院里扣点和所里扣点拿走以后余下的给项目组分配，项目经理扣下自己的扣点以后分给设计人员。设计人员占院里总人数绝大多数，所得收入是每一笔收到的设计费被三个层面扣下以后的余款仅仅占整个收到的设计费的极小部分，在这样的赢利模式下，底层的设计人员实际上是没有积极性的，创造性难于发挥，因为院里和所里是按照设计费到账分钱，有的临时工设计人员累死累活把设计干完了，设计费没有到账，他们有的几个月领不到工资，在这样的赢利模式下，高素质的设计人员绝不会继续留在这样的设计院里工作了，积累一点设计经验的设计人员纷纷选择跳槽或自己承接设计业务做了，因此，设计院的另一个赢利模式又诞生了。
; ~. J. C, E5 N: A1 i
5 `% D: K8 q q* L9 Q1 O- d3. 收挂靠费出卖资质的赢利模式，国内设计院对来挂靠的设计师的设计成果的质量把控实质上是放开了。5 k% I0 R0 D, |6 n
大型设计院这个赢利模式是出卖资质，大收特收挂靠费，凭一块资质证书牌子，坐地分赃、无本取利。至于前面提到的项目经理不静下心来与自己 一般国内设计院除了上述三层扣点赢利模式以外还有收挂靠费出卖资质的赢利模式，不仅对离开设计院的原员工、外部设计师开放，还对自己在职的内部员工开放。如果某一个项目经理揽到设计任务采用挂靠形式做，设计院收费开票扣点从38%降到25%，余下的费用由揽活的项目经理自行处置了，一般来说，揽到活的项目经理自己可以将设计的活分包给内部或外部的设计人员完成，只是图纸完成以后到院里盖章而已，院里收25%的费用，帮这个项目盖章和开发票，这样的项目经理事实上成了小老板。如果这个项目经理揽到的设计任务后面接得上，能够持续有设计任务，他会选择另开设计公司组织人力设计项目，但他还会把一些资质要求高的设计对象和甲方项目挂靠到自己原来的设计院去做。不光是项目经理，一般设计师揽到活也可以这样做；已经离职的原来员工也可以这样做；外部的设计师来挂靠也欢迎。
" f9 ]+ N5 h. T$ ~3 v' W, G4 P7 h) _+ Y f7 T& l
据内部消息透露，上海某大型设计院常年挂靠的设计机构有上百家，如果平均每家设计机构的年营业额为400万人民币，那这家设计院的年挂靠费收入达人民币一亿元，所以挂靠费收入已经成了一些大型设计院的主要利润来源之一。因此，在一些大型商业地产项目上甲方选用的一些设计团队打的是设计过某某著名商业项目的某大型设计院的招牌，事实上是一些临时凑合的设计班子俗称“草台班子”，这些人手上拿的是甲级设计院的资质，实际上是一群没有任何大型商业地产设计经验“乌合之众”，跟这样的设计师谈商业物业布局原则、商业运行原理、商家使用条件预留、设备设施布置要求简直是“鸡同鸭讲”、“对牛弹琴”。这伙人不但不懂商业地产设计，胡乱解释规范、胡乱画图作贱甲方商业物业的使用价值，而且脾气特别大、特别不谦虚、虚张声势来吓退甲方或甲方顾问提出的优化修改要求，拒绝承认自己的设计不当之处。碰到这种设计团队，就算你投诉到被挂靠的设计院，挂靠设计院一般也对他们没有任何约束力的，为什么？因为这些人揽到这个项目是花了代价的，是因为有某个领导打招呼的，他们自以为有后台而有恃无恐。碰到这样的设计团队一般来说是做不出什么好的商业地产项目设计出来的，甲方进退两难自认倒霉，被挂靠的设计院被坏了名声。所以在中国设计市场上，常常听到人们说有没有资质设计这个大型商业项目？只要付了钱，没有资质也会变得有资质了，资质算个什么？它从过去的建筑设计专业能力的证明沦落成为今天的被人们利用在建筑设计市场上敛财的工具，成了一些低素质设计人员承揽高于他们素质要求的设计项目的敲门砖，结果不但甲方项目的设计质量得不到保障，持有这份资质证书的设计院的信誉也会随之被损害。: \2 `9 g7 Z( e8 t
7 I% Z. J' A W
4. 反思上述中国内地的建筑设计管理体制和设计院的赢利模式20年以来造成了什么样的结果呢？" X/ z! E% B0 x
' B8 ]! M7 {4 z/ Q. b1 J: e7 Q
) T4 v: A+ b; S, h& C, ]0 t* G( p9 { 人的天性就是避免吃苦追求舒舒服服服赚大钱，而我们的建筑设计管理体制和设计院的额盈利模式设计就是能够让设计院的领导们避免吃苦追求舒舒服服赚大钱，过去商业地产发展黄金十年任务又多，有了舒舒服服赚大钱的体制机制和机会，有谁还会去努力进取学习先进技能呢？& m2 R% V0 u& p# B& Y+ p B
8 u0 }6 K6 n3 `0 Q7 R P* S$ H 所以简言之，我们中国商业地产设计学徒20年不出师，这么多的大型商业地产项目设计成就不了商业地产设计大师，还酸溜溜地说什么“看凯里森、RTKL、贝诺、捷得如何垄断高端商业设计”这样的话，完全是由中国内地的建筑设计管理体制和设计院的赢利模式造成的结果，是自己不争气的结果，根本怨不得别人。经过这20年的舒舒服服服赚大钱到今天房商业地产发展黄金年代过去了的十字路口上，他们除了平均比十年以前扩大了2.5倍虚胖的规模以外成了地地道道的“四无设计院”：
7 p* J! }; Z! u0 ~; Z k
* @6 G% Y/ c1 c4 \" R* B一无品牌，过去就算参与过某些大型成功商业地产项目的给境外设计院配套设计项目，这种配套设计不足于建立起自己设计的成功项目品牌；2 I. d9 a8 p4 S; i
4 e/ _1 o0 H. `2 K# h V2 L/ F" X& Y" x- ?
二无产品，我们境内的设计院许多除了规模大以外，没有拳头产品。而境外设计院每一家设计院都有自己的拳头产品，如SOM公司的强项产品是超高层建筑、凯里森公司强项产品是城市综合体、捷德公司的强项产品是公园式开放式购物中心；RTKL公司的强项产品是高星级酒店和购物中心；贝诺公司的强项产品是高档写字楼加购物中心，每一家设计院都有一项代表性的强项产品而我们内地的设计院没有；& [% Z6 |$ p7 {% n
: e% I9 a; L& K6 V三无核心技术，我们境内设计院什么项目都做，什么项目也做不精，综合性设计院没有拳头产品事实上代表了没有核心技术，没有专长。反观境外设计院每一家设计院均有自己安身立命的核心技术，前面所述的拳头产品背后是有核心技术支撑的，一般不会被人轻易模仿的；5 e; s- n9 m- N1 j" q% j% K# s% {
四无人才储备，上海除了个别民营设计院对对主创设计师实行年薪制以外，极大部分的国有的还是民营成规模设计院人才流动非常大，在百货店式赢利模式下骨干留不住，无人才成长的环境，一些大学生进来做了几年学了一点本事因没有升迁通道就跳槽走了，国内设计院年年招学生进来，骨干年年流失，一线设计人员整体素质不断下降，这就是现今大多数成规模设计院的现状。
F7 _/ ^- e/ V6 B8 ^ i
* ~5 ]' ^* w: ^, G1 U. P7 o二、 时代在呼唤中国的商业地产开发项目设计大师在哪里？
4 B1 p/ r7 G- w# ?& p. |8 c! f+ ~5 f& W+ J# ?
1 s Q/ U2 ]; }) T
通过上述对中国的建筑设计管理体制和设计院现行赢利模式的分析反思，我们基本上可以看出要培养中国自己的商业地产开发项目的设计大师需要做什么了，在笔者看来需要三管齐下贯彻下面三点：4 h1 y# t( R' Z' v0 |' s
1. 从行业管理层面来说：需要打破现有体制，特别是设计资质管理体制，创造有利商业地产设计大师成长的环境，确立服务第一的思路，改变现行的评价标准；. T. e1 l+ E" ]7 t& W
2. 从设计院角度来说：要看院领导是否是真正的企业家，如果是，就要有决心去刮骨疗毒、洗心革面、树立品牌、打出产品、研发核心技术、做好人才储备； x: Y* V# N* r. q/ z+ o' k
3. 从设计师角度来说：需要戒浮躁心理、立用心服务志向、做出手中精品、树立个人品牌，持之以恒，要坚信是金子总会发光的。
0 v+ O9 @ I X, H$ C
& h4 j0 k4 g7 E* w7 m. x% L% c! ~ |
评分
-
查看全部评分
|
发表于 2016-8-22 13:24:42
