ZT 揭秘香港房地产真相 联想到内地吓出一身冷汗 ！！

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内地人一谈到香港，脑海中立刻就涌现出民主、自由、繁荣、发达等字眼。经济学人们眼中的香港则是自由经济的典范，如弗里德曼、张五常等。在美国传统基金会每年发布的《全球经济自由度指数报告》中，香港连续 16 年获选为全球最自由经济体系。
    李嘉诚、包玉刚等人在大陆简直被视作神，自由经济市场诞生的资本之神。正如我在《巴菲特阴谋》一书中所言，他们与巴菲特一样，成为万众瞩目的偶像，是财富与成功的象征。去年在深圳特区建立 30 周年庆祝大会上，香港特首曾荫权和李嘉诚都前捧场，李嘉诚的风头却远盖过曾荫权。
    但遗憾的是，无论是港英政府时代还是现在，香港既不民主也不自由——以前是英国政府现在是地产商决定一切香港事务，香港人只能靠边站(参见香港电影《金钱帝国》、《跛豪》、《五亿探长雷诺传》与《世界金融五百年》一书)。而那些以香港为典范的经济学人们要么是先天不具备后天也无法培养出经济分析的能力，要么是以服从某些经济学派教条来为自己辩护实质上是因为其论据、论证与观点跟某些实业界利益相一致，他们的观点不具有实践与应用的价值，所谓国无恒敌则亡，仅从研究规范角度来看具有某些从侧面推动其他经济学派学术进步的价值。
    2010 年，《福布斯》全球富豪排行榜，李嘉诚居全球第 14 位，李兆基次之，排第 22 位，郭氏兄弟排名 28 。与此同时，香港基尼系数高达 0.433 ，仅次于中非共和国，比中国大陆的贫富差距还要大。 2009 年上半年，约有 17.9% 市民，即在 700 万香港人中有近 124 万香港人属于低收入或贫穷家庭。低收入家庭中有 10% 的人居住在环境恶劣的笼屋。笼屋就是在香港一些老街区的旧楼，一些房间隔成一个个像火车硬卧般的床铺，每层床铺用铁丝网围起来，然后就当作一个房子一样租出去的所谓住宅。在笼屋中不到 3 平方米 的狭小空间内最多要塞下 3 张出租床。一张床大小的空间，人们在里面吃、住、睡，这就是他们的家了。
    为什么香港会变成这样?《地产霸权》一书为我们找到了答案。该书作者潘慧娴曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达 8 年，后又加入马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设，担任高管负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作。潘女士 2003 年移民加拿大后，还曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司，并负责宣誓专员工作，及于多伦多从事地产发展业务。她用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》( Land and the Ruling Class in Hong Kong )，被《加拿大书评年鉴》选为 2007 年度学术书籍评选奖。
    潘 女士在书中指出，香港房产业的畸形发达是造成香港现状的罪魁祸首。香港居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更排名全球第二。比如在香港，餐饮行业有 50%-60% 的成本是房租。而香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚、吴光正家族以及嘉道理家族代表的地产财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。六大地产商才是香港的控制者。根据港交所的数据， 2010 年 5 月，由这些经济巨头操控的主要上市公司，占香港股市总市值的 14.7 % 。几大地产商之间互相厘定协议，形成卡特尔联盟，共同提高行业进入门槛和行业集中度，打击外来竞争者。香港已经成为六大家族控制的寡头市场。
    有了经济控制力的地产商家族逐渐渗透入政治领域。这些大地产商及与其关系密切的包括许多来自银行、法律、建筑、工程和建造业的合作伙伴，在由 800 人组成的行政长官选举委员会中占有很席位。截至 2010 年 3 月底，六大地产商的董事在各个法定及咨询组织担任共 54 个职位。地产界的卡特尔将其魔爪延伸至政治体制，以巩固其经济影响力。权力集中在少数精英阶层之手。因此地产商通过对政治权利的掌控左右公共政策，提升自己的利益或惩罚性对待他人，损害竞争对手，对雇员采取高压手段。
    潘 女士与我们的观点不谋而合。她在书中指出认为现在的香港实行的是新封建制度：“土地也等同于权力。大企业从物业发展和投资中获利，之后运用这些财力去收购其他的经济资产。大企业最初的收购目标，往往是公用及公共服务企业，因为这有助于财团以最低风险提升经济实力。而这些行业与民生息息相关，于是民众便要为衣食住行等日常生活所需向这些垄断的大财团支付很高的成本。在此过程中政府为虎作伥，不是主动协助大企业，就是采取被动的不干预政策助长大财团的优势。而一旦经济形势不好，企业就会以削减开支为由，采取高压手段，裁员或迫使员工接受减薪。此时，政府不是向中产及劳动阶层增加税款，就是开始征收新的税项……从历史可见，中世纪的统治者往往靠拢强大的地主，而不论回归前后，香港政府都有这种倾向……从统治者与经济财阀互相勾结来看，目前的统治者与封建时代大同小异。” 香港六大地产商家族俨如领主贵族般高悬于社会顶层，中下阶层相当于奴隶阶级，而所谓中产阶级也只不过是一群不断向地产商进贡并提供服务的属地农民。因此，我们可与说，这些大地产商家族主宰着香港人的命运。
    由香港再联系到我们中国大陆的房地产业，不禁令人惊出一身冷汗。一些大陆城市的房产业与地方政府是步香港之后尘，还是另辟蹊径，走出一条健康的可持续发展之路，值得我们翘首以待。
    如果走上的是香港那样的不归路，结局会不会是革命与社会大动乱?就在昨天，《人民日报》刊文指出，暴力革命无法解决社会问题。但正如《地产霸权》所指出的：“这种极端的社会不公平现象，不容于现代社会的文明。历史告诉我们，当贫富悬殊达到高峰时，受压迫者终会奋起革命，与特权阶级抗争。”恩格斯也曾讲过：“ 至少在欧洲，英国是唯一可以完全通过和平的和合法的手段来实现不可避免的社会革命的国家。当然，他从来没有忘记附上一句话：他并不指望英国的统治阶级会不经过‘维护奴隶制的叛乱’而屈服在这种和平的和合法的革命面前。 ”
    最后给出一个最近的关于移民的信息。美国政府已经开始警告在海外藏匿资产的美国人，不要心存侥幸，他们将加紧追查国人海外帐户和海外资产的真实性，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚，严重的还会被判刑入监。按照美国通过的海外帐户税收遵从法的要求，所有想在美国经营的外国银行从 2013 年 1 月 1 号开始都必须向美国财政部提供客户信息，否则就被视为与美国政府不合作。美方有权拒绝其在美国开展业务，这样美国公民和绿卡持有者想隐匿海外资产将会变得更为困难。而且根据美国税法的规定，即便放弃美国国籍，美国政府也可追溯 5 年，要你补交放弃国籍前五年拥有的海外资产隐匿不报而逃避的税收和罚金。靠移民来逃脱惩罚纯属幻想，但愿利益集团能够做出妥协，能让香港与中国大陆避免最坏的结局，即所谓的暴力革命。

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现在让我们检阅一下在香港叱咤风云、由家族掌舵的几个大财团。

    李嘉诚家族

    李嘉诚家族控制的上市公司有长江实业、和记黄埔、港灯、长江基建、长江生命科技、 Tom.com 及电讯盈科。截至 2010 年 1 月至 5 月，这些公司的市值合共 6?608 亿港元。长江集团(不包括电讯盈科)的业务遍布 54 个国家及地区，长江实业是该集团的旗舰。集团的核心业务包括电讯、酒店、物业发展、零售及制造、港口及相关服务、能源及基础设施。

    自 20 世纪 60 年代起，长实一直是香港最大地产商之一。该集团著名的住宅项目，有黄埔花园( 94 座共 11?224 个单位)、元朗天水围的嘉湖山庄( 58 座共 15?880 个单位)及观塘丽港城( 38 座共 8?072 个单位)。按照长实 2009 年的年报，该公司的可开发土地储备，足够未来五至六年发展之用。早于 20 多年前，集团已开始在其他行业及香港以外地区发掘机会，现已发展成为根基稳固的国际集团。

    李泽楷运用他与美国加州高科技界的关系， 1998 年与美国芯片巨头英特尔成立 Pacific Convergence Corporation ，投资信息科技研究。 1999 年在香港特区政府的支持下，盈科拓展集团进行总值 130 亿港元的数码港发展项目。同年，该公司入股得信佳，“借壳”在香港上市，易名为盈科数码动力。一连串集资及收购后，到 2000 年，盈动鲸吞香港电讯，涉资 2?200 亿港元。这项世纪交易，据说得到中央政府首肯，因为当时新加坡也有意收购香港电讯，而中央政府不愿香港的通讯业落入外资手中。

    李泽楷年纪轻轻就有如此成就，与父亲同称为“超人”理应实至名归。可是，有人会问：“如果他不是李嘉诚的儿子，能否有此成就?”若他不曾在他父亲的卫星电视工作，没有这个黄金机会，他必定不会拥有雄厚资金创立自己的公司。

    盈动与香港电讯合并后不久，科网泡沫爆破，电讯盈科在其后两年内，股价一度下泻近 95% 。真正的“超人”与沮丧的儿子高调共晋午餐，似乎向公众证明公司获得李嘉诚的支持，期望能令电盈股东重拾信心。尽管如此，在电盈股东及员工怒骂声中，李泽楷必须独自面对重组、精简业务及减少债务的摊子。

    相比李泽楷，李泽钜则低调得多。他是长江实业董事总经理兼副主席，兼任和记黄埔副主席，同时出任长江基建及长江生命科技主席，香港电灯执行董事。他明显是长实王国继承人，但偶然才在公开场合露面(大多是政府土地拍卖会)，似乎较弟弟更怕面对传媒。

    在芸芸众多地产发展项目中，李泽钜最自豪的是 1986 年温哥华世博会旧址的混合发展项目。这幅 82 公顷 的地皮， 1988 年以 5 亿加元( 32 亿港元)投得， 可建造 7?650 个住宅单位、 300 万呎的商铺、 400 间客房的豪华酒店，以及 630 个泊位的游艇码头。这个项目由 Concord Pacific Development 财团持有，由李泽钜策划， 1990 开始推出第一期。在 80 年代末的移民潮中许多港人移居加拿大，因此这个项目的市场反应非常热烈。 1996 年， 16 座合共 2?100 个单位已经出售，部分开发权以 2.9 亿加元出售给新加波及台湾的企业。

    身为长江基建主席，李泽钜曾在澳洲策划多个重要的电力资产收购，带领长江基建及港灯成为澳洲最大的配电商。

    郭氏家族

    郭氏家族控制的主要上市公司，有旗舰公司新鸿基地产、载通国际及数码通。截至 2009 年年底市值合共 2?795 亿港元。由 1995 至 1997 年连续三年，新地纯利高达 100 亿港元， 1997 年更创下历史新高，达 142 亿港元。截至 2009 年 6 月，新鸿基地产的可开发土地储备有 4?190 万平方呎的楼面面积，以及 2?400 万平方呎的农地。该公司现为全港最大的地产商。

    新地产上市前十年最令人难忘的事件，是该公司于 1980 年 11 月试图收购九龙巴士的控股权。九巴持有大量的可发展地皮，作巴士厂之用。虽然当时收购失败，但却为其后控制该公司铺路。目前，新地持有九巴 33.3 % 的股权。九巴除了提供廉价的土地外，盈利可观的专营巴士业务也成为新地稳定的收入来源。

    新地的扩张与长江集团不同。 20 世纪七八十年代，新地作纵向扩张，而非横向扩展。它一直以香港的物业开发为重心，由工厂大厦至购物中心、写字楼及住宅屋苑不等。到 80 年代中叶，新地已成立逾 100 家附属公司及联营公司，均从事与地产相关的业务，包括建造、物业管理、电机工程及消防服务、建筑设计服务、机械工程、混凝土生产、水泥制造、金融及保险，成为典型的“物业工厂”。新地 1972 年上市时市值仅 4 亿港元，到 1990 年年底，已达 253 亿港元。

    该集团在 80 年代最瞩目的项目之一便是沙田新城市广场，这是首个在新界的综合发展项目。 70 年代末至 80 年代初，香港人口急剧膨胀，需要开发新市镇，新城市广场因而得以成功。

    郭炳湘、炳江、炳联三兄弟接管新地以来，最轰动的交易，要算是集团在 2000 年 9 月投得港铁的机场铁路线九龙站第五、六及七期发展项目。该项目的可建楼面面积为 540 万平方呎，包括面积 250 万平方呎、楼高 102 层的甲级写字楼、 100 万平方呎的豪宅及服务式住宅、 100 万平方呎的酒店及 90 万平方呎的商场，单单土地成本已高达 74 亿港元，可能是集团为单一发展地皮支付成本最高的一次。集团亦在同一条铁路沿线的中环站发展项目中拥有 47.5% 的股权。

    凭借巨额资金，集团通过持有本港第三大流动通讯公司数码通的股权，涉足电讯业。截至 2009 年 6 月 30 日 ，集团于数码通的股权达 64.1% 。集团也持有信息科技公司新意网的控制性股权，该公司于 2000 年分拆上市。

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李兆基家族

    1958 年，“三剑侠”郭得胜、李兆基与冯景禧合组公司，从事地产开发。 1972 年分家后，李兆基自组公司永泰建业，同年上市。他的旗舰公司恒基兆业地产 1981 年上市。

    截至 2010 年 5 月，恒基兆业地产、恒基兆业发展及香港中华煤气有限公司的市值，合共 2?214 亿港元。李兆基是这三家公司的主席。他看准六七暴动的机会，在地产市场上大举买入土地，并收集乙种换地权益书。到八九十年代，这权益书就成了政府土地买卖游戏中的宝贵财源。

    恒基兆业地产的市场定位，一直是小型及中型住宅楼宇市场。该公司众所周知的土地收购策略，是收购在半山、铜锣湾、湾仔、北角及鲗鱼涌等区的旧楼。这些旧楼坐落的地皮，还有未利用的发展潜力(未用尽地积比率)，重建时便可发挥出来。当然，运用这种策略的先决条件是要有耐心及时间。截止 2009 年 12 月底，恒基兆业地产的可开发土地储备为 1?980 万平方呎，农地储备为 3?280 万平方呎。

    恒基兆业地产是香港最大的地产商之一，也是最早进军内地房地产市场的企业。集团通过在 1996 年上市的恒基中国，专注于在北京、上海、广州及珠三角地区从事地产开发。截至 2009 年 12 月 31 日 ，恒基中国土地储备的可开发总楼面面积为 15?140 万平方呎。

    郑氏家族

    郑裕彤是新世界发展主席及掌舵人，集团旗下公司包括新创建(前称“新世界基建” ) 、新世界中国地产及蒙古能源(前称“新世界数码基地”)。截至 2010 年 5 月，新世界集团的市值为 1?066 亿港元。集团的核心业务涵盖房地产、基建设施、公共服务及电讯。

    新世界集团最大的地产项目，是位于尖沙咀东的新世界中心。新世界中心耗资 14 亿港元，于 20 世纪 70 年代分两期兴建。第一期包括九龙万丽酒店(前称新世界万丽酒店)、写字楼及购物中心， 1978 年竣工;第二期包括香港洲际酒店(前称丽晶酒店)及豪华服务式公寓， 1982 年竣工。

    80 年代该集团与贸易发展局合作，兴建香港会议展览中心及毗邻的两间酒店。 1986 年，该集团与香港兴业国际联手开发大屿山愉景湾三期，可建楼面面积 110 万平方呎。其后，该集团以 2.54 亿港元买入第四及第五期的发展权，可建楼面面积分别为 140 万平方呎及 100 万平方呎。 1990 年至 1994 年间，当这些发展项目相继落成之时，楼市价格屡创新高。两家公司从物业销售中赚到丰厚利润。

    1997 年亚洲金融风暴致使楼市下挫，该集团与大部分地产商一样，无法幸免。新世界债务状况不稳，不得不于 2002 年年中出售旗下至宝——丽晶酒店，集团旗下公司也于 2002 年 12 月进行债务重组。

    自 1995 年起该集团进军公用事业。 1995 年 7 月获发电讯固网服务牌照，开展电讯业务。 1998 年该集团开始经营专营巴士服务，并于 2000 年开展持牌渡轮服务。

    包氏及吴氏家族

    截至 2010 年 5 月，九龙仓、会德丰及有线宽带，市值合共 1?698 亿港元。集团由已故船王包玉刚创办， 现任主席为他的女婿吴光正。九龙仓集团的核心业务，包括物业投资、物流(货柜码头)、通讯、媒体及娱乐。而会德丰主要是投资控股公司及地产商。

    九龙仓集团资产丰厚，包玉刚获得控制权后，接管了香港一些贵重物业及地皮，包括海洋中心、海港城、马哥孛罗酒店及港威大厦，总楼面面积 829 万平方呎。除了这些贵重物业外，包玉刚亦控制天星小轮、港岛电车专营服务，以及葵涌部分货柜码头。集团商业组合中另一个贵重物业是时代广场，总楼面面积 200 万平方呎。包玉刚其后接管会德丰集团，遂拥有更多商业物业及其他零售业务，包括连卡佛。

    1986 年，包玉刚因健康状况欠佳决定退休，吴光正接掌九龙仓/会德丰王国。他带领集团进军电视业因而声名鹊起。 1993 年 6 月，九龙仓集团获发有线收费电视牌照; 10 月，旗下附属公司有线宽带启播，成为首家收费电视台。 1992 年，该集团决定，透过当时的九仓新电讯逐鹿固网电讯市场，牌照 1995 年 7 月起生效，终结了香港电讯垄断固网市场的时代。

    吴光正并不满足于商业上的成就。 1997 年他宣布竞逐香港特区行政长官之职，虽然最终落选，但并未挫败他对公共服务的浓厚兴趣。 1995 至 2000 年期间， 他担任医院管理局主席，并自 2000 年 10 月起出任贸易发展局主席。他亦曾担任香港理工大学校董会主席。他在医院管理局任职期间，暂时辞去九龙仓/会德丰集团的管理层职务。

    嘉道理家族

    中电集团于 1901 年由艾利 ? 嘉道理( Elly Kadoorie )爵士创立。他是现任主席米高 ? 嘉道理的已故祖父。嘉道理家族是中电控股及香港上海大酒店集团的最大股东，分别拥有 19% 和 50. 49% 的股权。米高也担任酒店集团的主席。截至 2010 年 5 月，两家公司的市值合共 1?503 亿港元。

    在《管制协议》下，中电业务的增长潜力似乎趋于稳定，因此近些年中电已由本地电力的垄断企业，蜕变为地域及行业皆多元化的集团。

    2000 年，该集团大举扩张，向英国 Powergen 收购亚太区发电资产组合中占 80% 的股权，并与国华电力有限责任公司合组股份有限公司，收购了位于北京、天津及河北的三家发电厂。

    2002 年 11 月，该集团宣布购入 Powergen 在亚太区资产的余下股权，自此中电拥有印度西部 Gujarat Paguthan Energy Corporation (拥有及经营一座 655 兆瓦发电厂) 100% 股权、澳洲维多利亚省 Yallourn Energy (拥有及经营一座 1?450 兆瓦发电厂) 92% 股权，及泰国 BLCP Power ( 1?434 兆瓦电力项目发展商) 50% 股权。

    2001 年年中，该集团获发对外固网服务牌照，透过推出中港数码网络业务，以全新光纤电缆连接内地和香港，提供电讯及互联网传输服务，进军电讯业。

    过去十多年，该集团除了享有较低风险、增长稳定的经营环境外，亦与长江实业合作红磡鹤园发电厂地皮的重建项目海逸豪园，自此尝到了地产业的甜头。 1995 年、 1998 年、 2000 年及 2001 楼市高峰，该集团从地产业务获得的收入分别占总盈利的 22.7% 、 19.0% 、 19.6% 及 20.2% 。

    如中电那样新加入地产市场的财团，要在由少数发展商垄断的地产业越过市场门槛，有三个先决条件：(一)理想的资产负债表;(二)持有低成本的土地储备;(三)项目管理及市场营销的专业知识。对中电集团来说，要达到第一项轻而易举。由于中电拥有多幅发电厂地皮，有些发电厂(如鹤园)已不再使用，故第二项也不成问题。中电有行业知识丰富的长江实业作为合营伙伴，第三项也可迎刃而解。

    其实嘉道理家族算不上是地产界的新手。通过香港上海大酒店集团，家族拥有著名的香港半岛酒店( 100% )、九龙酒店( 100% )、纽约半岛酒店( 100 % )、芝加哥半岛酒店( 92.5% )、曼谷半岛酒店( 90% )、马尼拉半岛酒店( 40% )、比华利山半岛酒店( 20% )及北京王府半岛饭店(前称王府饭店)( 20% )。除酒店物业外，该集团还拥有香港豪宅作为长期投资，包括浅水湾综合建筑群、山顶凌霄阁及圣佐治大厦。

夸父追日

由香港再联系到我们中国大陆的房地产业，不禁令人惊出一身冷汗。一些大陆城市的房产业与地方政府是步香港之后尘，还是另辟蹊径，走出一条健康的可持续发展之路，值得我们翘首以待。

不知道，我等PM，只能翘首以待。

小白菜

用自己话没人信，别人的好些

反正我信了

坏小强

看看 学习一下~~~~~~~~~~~~~~~~

憨老马

我个人觉得，香港的居住环境确实不敢恭维。在香港，一般都不会请人到家作客的，即便是很好的朋友，用他们的话来解释：1、是隐私；2、居住环境嘛嘛。

wwwfffhhh

大陆那能和香港比，大陆的ZF机构如果有香港ZF那样开明和透明，算人民有福了。那些所谓的“笼屋”有什么大不了的。相对来说，大陆的穷地方多去了。

wbzd03

大陆都不能群租，笼屋就更不行了。
不知道中华文明还能撑多少年？

goodmo

{:soso_e101:}正如《地产霸权》所指出的：“这种极端的社会不公平现象，不容于现代社会的文明。历史告诉我们，当贫富悬殊达到高峰时，受压迫者终会奋起革命，与特权阶级抗争。”
忆当年：
{:soso_e102:}数风流人物，还看今朝 - 土地革命，八荣八耻，枪杆子里出政权，为人民服务
看现在：
{:soso_e131:}qiang cai, quan di, guan shang gou jie...