房地产现在是死的---关心房市必看的分析

蓝色童话

时寒冰：房地产现在是死的
——答观点地产网问

    任何一种商品，当它偏离购买力太远的时候，它都会调整，这个根本不是政府能救得了的。

　　观点地产网编者按：全球金融危机，房地产行业调整至今，地方政府群起救市。政府是在救房市还是在救经济？目前的房市政府能救暖吗？房地产行业的泡沫至今是否已经挤干？就这些问题，观点地产网采访了房地产评论专家时寒冰先生。以下为采访实录。

    观点地产网：房地产行业调整至今，您认为房地产行业中还有多少泡沫？房价调整到什么水平，才是理性回归？

　　时寒冰：我不知道泡沫有多少，但我知道这个调整只是个开始，才刚刚开始，还远着呢。我觉得至少在三年以内不能说调整结束吧，要调整三年以上，这个过程就是在挤泡沫。房价调整到生活水平至少中等偏上的老百姓可以买得起房子的时候才是理性的回归。

　　观点地产网：现在中央政府和很多地方政府都在进行救市，您怎么看待？

　　时寒冰：我觉得房地产救市现在根本就是救不了，因为房价已经超出人们实际收入太远了；任何一种商品，当它偏离购买力太远的时候，就会调整，这个根本不是政府能救得了的。而且政府所采取的一些救市措施是非常不恰当的，比如说政府收购开发商的商品房，我觉得这是胡作非为，是胡来的，因为保障性住房应该由政府自己来建，而不是掏高价买开发商的。政府这种滥用公权、滥用财政资金的行为，实际上是在维持高房价，是在维护开发商的暴利，根本就不是帮助老百姓解决住房问题。

　　观点地产网：有很多人说中央政府在救经济，而地方政府是在救房地产，您觉得呢？

　　时寒冰：在当下救房地产，不仅不是救经济，而且是在毁坏经济。中国的经济为什么不好呢，它的根源在于内需不畅，内需不足。内需又为什么萎靡不振呢？它的根源是在于人们的实际收入太少，商品供应的价格远远高于民众的实际收入，这样就无法形成一个内需市场。而且在这个过程中，房地产扮演了一个非常不好的角色，比如说一套房子本来值20万，最后却卖40万、50万，甚至80万，价格很高。而每一套房子高出的部分，就把相对应的消费能力给吞噬掉了，房价越高，老百姓的购买力被吞噬得越多，所以说，房价下跌，跌得越多，对经济的发展越有好处，它对激活内需、促进内需，是非常有好处的。

　　中央政府根本不会去救房价，因为中央很清楚，房价太高，它吞食了很大的购买力，导致内需不振，中央是支持房价跌的，因为中央一直在加大经济适用房的供应，目标很明确，通过保证经济适用房来抑制房价，促进房价下跌。

　　观点地产网：房价下降本身对房地产有什么好处呢？

　　时寒冰：对房地产肯定有好处呀，房价跌到与老百姓购买力相对应的时候，成交量就上去了。不像现在这样，根本卖不动房子，至少会比现在要好，它活了，这个行业活起来了，现在这个行业是死的，因为这个房价太高了，老百姓买不起。

　　观点地产网：如何防止地方政府保房地产的救市措施？这种对房地产保护性的救市措施对房地产本身有什么弊端？

　　时寒冰：首先，地方政府为什么要保护房地产呢？因为地方政府的主要收入是来源于房地产。虽然现在财权向中央高度集中，但相对应的事权中央并没有拿走，也就是说事权还在地方政府那里。地方政府缺少相应的资金，在这种情况下，我觉得需要对税收分配机制进行改革，向地方政府倾斜，做到地方政府不需要靠卖地也能够维持正常的运转。其次建立相应的惩罚机制，对于那些为了一小部分人的利益，滥用公权力，滥用财政资金救房价的地方政府官员进行严厉查处。我觉得这两种方式就可能阻止地方政府肆意救市的行为。

　　观点地产网：降息等救市措施对房地产有什么影响？人民币急速贬值呢？

　　时寒冰：房地产销售萎缩的根本原因在于老百姓买不起房，这不是简单的降息就能解决的问题，房价偏离购买力太远了，不是货币政策能解决的问题。

　　人民币升值的时候，房地产价格会涨，当人民币贬值的时候，房地产价格相应来说就会往下跌，因而，人民币贬值对房地产是一个利空因素，它会促使房价下跌。

　　观点地产网：目前房地产行业信贷的风险有多大？美国的次贷危机给中国房地产的启示是什么？

　　时寒冰：房价跌对这个房地产信贷影响不是很大，对银行来说，影响不是很大，为什么这么说呢，通过央行公布的数据可以看出，房地产开发企业贷款占银行贷款总额的6%，居民贷款占11%，两个加起来占17%，这是一块。另一块呢，很多人买房子大部分都是在2007年以前，真正风险比较大的是在2007年买房的人，他们的风险比较大，但在这个期间买房的人，在总贷款中占的比例是非常少的，也就是说，房价一直在往下调整，对这个没什么大的影响。另外，可以看香港的情况，香港的房价在亚洲金融危机以后，最多的跌了70%还多，但是香港的坏账率也不是太高，我印象中只有百分之一点多，非常低。这一点值得深思。

　　美国次贷危机的启迪是，不要让房价脱离民众的实际购买力太远，因为在泡沫太严重的情况下，一旦破灭就会导致非常严重的后果。泡沫越小，它破灭后所产生的负作用越小。所以说，一定要刺激房价的理性回归，回归到比较合理的价位，就不会出现美国那种崩盘的情况。

　　观点地产网：在房地产与金融行业，尤其是与商业银行的联系中，您认为存在什么危险？

　　时寒冰：我觉得问题不是很大，刚才已经说了，房地产开发贷款只占贷款总额的6%，影响很小。对银行的风险很小，会对其短期利润有影响，长期来说没什么大的影响。

蓝梦