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一边是严控，一边是升温。楼市这轮回升势头有些猛烈。
01 通过这三个城市，感受楼市升温
看看下面这三个城市，就知道，本轮楼市升温，来势有多大了！
首先是海南。根据易居的数据，海南今年一季度房价上涨11%，明显超过全国8%的水平；三亚在今年3月的新房价格为34022元/平方米，该价格也是2018年9月以来的最高值，比2019年1月的低点（24962元/平方米）上涨1万多元。据悉，海口有项目搞起了捆绑销售，想买房要先买个车位。
3月份三亚商品住房价格创2018年9月份新高
数据来源：易居研究院， 制图：观楼局团队
再看长沙。下图是2019年以来长沙市二手住房价格指数，数据来源于国家统计局（注：二手房数据不受干扰，更能显示市场走势）。从数据来看，从2020年8月-2021年3月，长沙二手房价格指数分别为-0.3%、0%、0.3%、0.7%、1.3%、2.0%、2.7%、3.5%。回升的趋势非常明显。
据说，4月份长沙新房的去化周期，仅仅5.1个月。
图：长沙二手住房价格连续3个月反弹
数据来源：wind， 制图：观楼局团队
最后看北京。3月份，70城数据显示，北京二手房价格指数环比涨幅排第一（2月份排第二），同比涨幅（9.9%）排第五。一季度二手住宅成交量52585套，是2020年一季度的1.26倍，是北京8年来在一季度创下的最高成交量，也是2009年以来第三高，也就是13年来单季度成交量的第三高！
来源：乐居知道
02 调控这杯“冰水”，也难为楼市“降温”
为何要说这三个地方呢？他们是全国楼市调控最严的地方，也是地方层面贯彻调控最彻底的城市。显而易见，如果这三个地方的房价都明显反弹了，是不是就能说明很多问题呢？
海南：2018年4月启动全岛限购，以壮士端碗之势，决意祛除地产依赖。
限购严到什么程度呢？外地人在海南要缴纳5年社保（不间断），才能买一套；对于岛内的中心4县，外地人“禁购”，不能买了。 海南还创下两项纪录：一是2018年5月-2020年9月，地产开发投资持续26个月负增长；二是三亚新房均价从2018年8月的34295元跌到2019年1月的24962元，下跌近1万元，降幅高达30%，堪比2008年金融危机时的深圳。
2018年至今，为稳定海口楼市，海口新房备案均价一直控制在17300元，但从2020年9月开始，海口均价就超过18000元。今年4月，海口一个叫“富通雅居”项目涉嫌违规销售——售楼部已售罄的房子，居然通过中介买到，但标价从每平方米从17300元涨到19000元。
数据来源：易居研究院， 制图：观楼局团队
但即便如此，海南的房价还是明显上涨了。
长沙：这个被称为投资客“有去无回”的城市，也是楼市调控的标杆，50个典型城市里房价收入比最低的城市。
2020年包括深圳、东莞等在内，都去长沙取经，学习其调控的经验。
在长沙炒房有多难？
l 限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后，方可上市交易。 l 购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。 l 二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。 l 堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。
但即便如此，长沙的房价还是明显反弹了。
北京:北京可以说是贯彻“房住不炒”最坚决的城市。
2017-2019年，共有产权住房、限竞房一度占到北京市场供应量的50%，把商品房打的没脾气。从2017年10月到2020年4月，这31个月中间北京房价指数整体在下跌，平均跌幅1.85%，这应该是北京楼市经历的最长下跌期。但从2020年5月开始，连续11个月上涨，一季度涨幅创2017年7月以来新高。
北京的调控之严，也是共识。北京入户难，已经将多少人挡在了外面。在北京，加杠杆炒房，多难！有过一次贷款记录的，再贷款就算是二套贷款；房产已经出售，不在名下了，但有一次贷款记录，二套首付60%。但是，即便如此，北京的房价，还是硬生生地涨起来了。
而且，北京的学位房价格，创新高了，逼得北京今年四次出台学位房新政。
03 楼市“浇油”主角：全球宽松的货币政策
现在面临的问题是：楼市回升，房价上涨。
这次楼市回升，与前两轮（2009年、2015-2017年）是完全不同的。上两轮回升，自上而下的调控政策，有放松。比如，2008年的房贷“打七折”、2015-2016年棚改和“去库存”。但这一次，调控政策并未有明显的放松或刺激，反而在不断强调“房住不炒”、长效机制等。
什么原因导致的呢？货币环境有很大关系。疫情后，全球各国纷纷采取非常宽松的货币政策，放水之迅速、之果断，规模之大，为历史绝无仅有。由于这个原因，多个国家如韩国、澳大利亚、美国等房价较快上涨，部分城市房价创出新高。
我国尽管比较克制，但货币环境整体很宽松：
◆ 2014-2018年楼市去库存棚改期间，降下去的5年期及以上贷款基准利率，并没有提上来，我们面临着相对友好的利率环境。而且，2019年8月启动LPR以后，按揭LPR从4.85%降至了4.65%。
2009-2020年五年期及以上利率变化水平 （单位：%）
制图：观楼局团队
也就是说，在本来就“低息”的环境下，我们又一次对楼市“降息”了。
◆ 这种降息，碰到了疫情后纾困中小微，并将后者的融资利率（1年期LPR）降至4%以下，最低可至3.85%。同时，管理层对于中小微贷款“下指标”，但银行风险偏好很低（我屡次说过，没有抵押物的贷款，中国的银行还不会做），非得抵押物不可。
问题是，中小微哪有什么抵押物。于是，就衍生出了地产贷款和中小微贷款的变体——房抵“经营贷”。这既满足了中小微贷款任务，又确保了银行的风险偏好。
1年期LPR不断下降，最低降至了3.85%
制图：观楼局团队
但这种变体，在深圳看到了赚钱的会，于是新型炒房模式——类似“深房理”，就在深圳大行其道。这是从来没有的模式，深房理们，通过微信小程序，将炒房客、业主、房产中介、银行客户经理、小贷公司、担保公司等等，聚合在一起，巧妙地将限购、限贷政策突破了。
如果按照3.85%的贷款利率，这对楼市不啻于“火上浇油”。2020年3月份，房抵“经营贷”在深圳热热闹闹，而“深圳样板”被上海、广州、北京等地效仿，有样学样。
◆ 调控政策也在暗地里松绑。国家层面，严厉打击地方变相刺激楼市的举动，比如2020年2月疫情正急，河南驻马店下调居民首付款比例，在上层要求下，被省政府约谈。但是，各地政府都面临史无前例的财政困难，财政收入增速降到了历史最低水平。
2015年开始，地方财政收入增速开始低于财政支出增速 数据来源：wind， 制图：观楼局团队
从2015年开始，地方财政收入增速整体上就开始低于财政支出的增速了。
◆ 当我们开始扩内需，打造都市圈增长极、引进人才；当毛衣战后，要提高科技竞争实力时，财政花钱的地方开始增加。对于部分区域，不得不实施了宽松的购房政策。比如，2019年8月6日，上海自贸区临港新片区获批设立，放开了限购政策，由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。
在上海临港，购房资格由5年社保要求转为3年社保。
当大上海都要这么干了，我们还能抱怨其他城市以人才政策的幌子，或明或暗地松绑限购吗？其实，论财政实力，其他城市比上海更艰难。所以，此后各地的人才政策愈演愈烈，门槛降至中职中专，买房不需要社保、流水等。当这些遇上了货币宽松，结果是什么不言而喻。
◆ 外围落户宽松，楼市反弹，房价上涨，给中心区二手房市场带来示范效应（中心区新房供应少），导致中心区二手房“抱团涨价”，从而形成了一二手房价格轮番上涨的景象。
04 地方政府调控动力不够，是又一个主因
这一轮调控，与上一轮最大的不同，就是“一城一策”。本质上，“一城一策”，强调自主调控、主动调控。
但是，地方调控的积极性、主动性不够，导致“督促一下，前进半步”，甚至暗地里消极执行。我们看到，包括深圳在内，一年内出台N此政策。显然，既要“调控”，又怕打压市场，稿子不断上会，综合各部门的意见，出来的政策自然就有保有压，不排除部分做做样子。
当然，地方有困难，但就调控而言，地方这样做，不仅传达了错误的信号，而且延误了最佳的调控时机。疫情后，行业纾困和楼市反弹切换的太快，很多刺激行业的政策，在楼市反弹已启动，却还未退出。
其实，真想调控的，除了上层以外，地方积极性不高，越到基层、越不想调控，但基层是执行部门。这种状况下，调控不走样是不可能的。比如，深圳控制经营贷、打击离婚炒房等，在金融层面执行的不好，导致“加杠杆”炒房愈演愈烈，深房理大行其道，到最后炒房彻底失控。
总之，这一轮楼市反弹，是内外部货币环境、政策宽松、投资泛滥的结局。投资泛滥到什么程度呢？在惠州、珠海、中山、佛山，以及长三角的二三四线城市，来自全国各地的炒房团，一个大巴一个大巴地将炒房客送到售楼处，这在过去从来没有发生过，张口闭口货币泛滥，要保值。
在信息同样泛滥的年代，这样的投资理念很有市场，能迅速形成扩散效应。
70城数据显示，一线楼市新房价格得到控制，但二手房价格还在领涨。可见，即便是严厉的调控，市场降温效应尚待显现。同时，楼市热度开始向二三线城市蔓延。楼市或许在重复上一轮的轮动态势，即从沪深→京穗→热点二线（杭州、成都、西安等）→都市圈内三四线。
一线城市二手房价上涨明显，二线城市涨幅明显抬升 （以上均为70城环比涨幅，单位：%）
制图：观楼局团队
近期，一财报道称，至少有103个县（县级市）房价均价过万，主要分布在东南沿海地区，主要是浙江省。还有报道称，浙江省江山市（由衢州市代管），房价已突破3万，贵过中西部省会！
有消息称，整个江浙地区，多个县城的房价正在齐刷刷“3万化”（不知是真是假）：
义乌，31250元/平米； 永康，36242元/平米； 温岭，31709元/平米； 萧山，31890元/平米； 昆山，38745元/平米； 常熟，33240元/平米…
总之，这一轮房价上涨，来势之猛，超出预期。
本文来自微信公众号“李宇嘉观楼局”（ID:liyujiadichanbiji） 作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
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发表于 2021-4-26 13:26:51
