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导读：本文摘自戴亦一教授在8月22日第十届湾区企业家发展论坛上的发言。本次论坛由加速商学院、中房金融地产国际商学院、中山大学房地产EMBA同学会、厦门大学EMBA华南教育中心联合主办。
戴亦一：厦门大学管理学院经济学与金融学教授
2015 年度“中国十佳最受欢迎商学院教授”之一
从1998年到2018年，北上广深等城市，20年里房价涨了20-30倍。这是什么概念？全球第一股神巴菲特连续20年的年化投资回报率不超过15%。投资股票很复杂，但是投资房地产却非常简单。
过去30年，我一直在全国各地的论坛、班级上课。我过去的观点很简单，就是论证为什么要买房？我跟北师大的董藩老师一样，我们一直劝大家买房。
很多学生说，听我的课最大的收获不是学到了知识，而是下课去买了房。我创过一个记录，有一个EMBA班下课以后，所有同学跑到厦大旁边一个楼盘去买房，差点把人家买断货，当然他们现在的投资回报都比较可观。
这是一个伟大的时代，中国经济在过去30多年的时间里，以全球第一的速度持续增长，这是波澜壮阔的场景。
现在，我最大的观点发生了变化，因为市场发生了变化，国家的态度发生了变化。
但我们这些买房的老百姓仍然在过去20年来房价永远涨的思维定势之下，继续做房地产投资决策。
彼得·德鲁克曾说：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是你仍然用过去的逻辑在做事”。如果楼市发生了本质的变化，如果中国经济发生了本质的变化，你还在用过去的思维做事，尤其是做投资，你将处于非常危险的境地。
一
房地产长效机制
我们先来看这个问题——新地产理论与中国楼市的新格局。实际上它就是这届领导人从2012年底上台以后提出来的。
领导班子上来以后针对房地产的乱象、房地产的泡沫和对实体经济的负面影响，特别是针对房地产领域里面头痛医头、脚痛医脚的调控、干预、打压、刺激非常不满，提出来要搞一个长效机制，要一劳永逸地解决房地产的基本问题。
房地产以往都是一管就死，一放就乱，一打压整个房地产都不行，房地产一不行，土地财政立马崩溃，基建规模立马下降。
新地产理论的核心宗旨是什么？房住不炒！房子是用来住的，不是用来炒的。可是在过去，在座的各位，你们都有多套住房，你最多就住一套，或者说最多住两套，其余多出来都是投资的。
所以要把房地产的投资属性跟金融属性剥离开来，回归住房的属性。其实欧美国家就是这样做的，美国炒房的人很少，我在美国做访问学者的时候，认识的那些美国教授，他们很少有第二套房，甚至很多人都是租房住，他们觉得房子就是用来住的。
二
国家从来没有
像今天这样重视股票市场
我最近也提出了一个新股市理论，像前证监会主席肖钢讲的：国家从来没有像今天这样重视股票市场。
上个月我上课的时候，跟同学们讲了，那两天股市很活跃，我说很可能会来一次牛市。这个牛市当然是人造的，跟14年、15年是一样的，所以见好就收。
我们国家现在经济的最大的问题是什么？是科技创新。美国对中国进行贸易制裁，进行科技制裁，接下来很有可能会进行金融资产制裁。
在中美严重对抗的时候，国内高科技的创新就成为了我们的头等大事。要突破美国对中国的科技制裁，就要在航空发动机、数控机床、高能量芯片等科技领域里突破我们过去的局限和瓶颈。
中国是工业产业链最完整的国家，我们能生产所有品类的商品，因为我们是世界工厂。但是中国还不是一个工业强国，我们只是工业大国。
因为长期在全国各地讲学的原因，我喜欢看企业，中国能生产芯片，中国能生产数控机床，中国能生产航空发动机，中国也能生产汽车发动机。
但是你必须清醒地意识到我们的芯片落后美国20年以上，我们的航空发动机落后美国40年以上，我们的数控机床落后日本50年以上，这些数据我都求证过的。
整个中国工业大而不强，一旦面临尖端技术，比如说我们华为、中兴通讯，大家都知道，人家只是不卖芯片给你，你立马可能就要完蛋。
所以你并不是那么强，你的强是建立在别人强的基础上，别人不让你站在他肩膀上的时候，你立马就下来了，这不叫强。
10年前，我的研究领域开始转到科技和创新，比如文化如何影响创新，金融如何影响创新，我连续两次亲自带队带企业家到以色列去游学。要创新就要烧钱，科技创新的钱不可能银行来给，银行求的是安全，银行放出去的钱要收回来，因为这是储户的钱。
只有谁能够支持创新？美国也好，欧洲也好，全世界支持创新的一定是股票市场。
只有这些风险投资、股权投资和二级市场的投资者，他们的钱才会去投给高科技公司，他们的钱投没了就没了。
基金公司会投一个组合，我投100家死掉70家，我都没有问题，最后我还有回报。因为创新成功的企业，能带来几十倍、几百倍的回报。
所以国家从来没有像今天这样重视股票市场。
三
既要、又要、还要
长效机制的终极目标是什么？是“既要、又要、还要。”既要房价不暴涨，（10年10倍、20年20倍这种涨法不能再搞了，价格波动，一点点涨可以）就是要控价。
又要房价不大跌，房地产是中国经济的压舱石，高科技实体经济是中国的未来，中美贸易战最后能不能打赢，或者说我们会不会被美国压垮，关键就是看我们的实体经济和高科技创新。
所以房地产一刻也不能停，房地产这个压舱石一定要稳住。
我们去年卖了将近16万亿的商品房，地方政府卖地卖了7万亿，没有7万亿的土地财政，很多乡政府县政府都发不出工资。钢铁、水泥、石材，整个供应链，甚至包括卖家电的，大家都会没有饭吃，所以房地产的规模要维持。
房地产不稳定，经济就会出大问题。还有我们整个金融业的新增贷款，基本上要么流入了房地产，要么就是以房地产做担保，这里不能有大的闪失，不能大涨，也不能大跌，还要把交易量做出来。
就今明年来看，新冠疫情对全球经济的影响，政府要托底经济，所以政府会在控价放量的情况下，房地产的政策空间越来越多的城市会从压房价转变为托房价，政策会越来越友好。
四
稳房价、稳地价、稳预期
整个新房地产理论体系有三个核心观点：稳房价、稳地价、稳预期。
房价既不许大涨，也不许大跌。因为房价一跌，危机就爆发了。现在把稳房价、稳地价、稳预期的责任落实到各个地方政府的一把手头上。
因为中国千差万别，有的地方很萧条，比如东北的鹤岗，甘肃的玉门。而深圳的房价、东莞的房价在涨，所以不可能搞一刀切。
这次的最大的进步就是只进行目标管理，到底是要刺激还是要打压，地方自己做主。
房地产市场很复杂，做房地产的很头大，有的地方还在刺激楼市，买房入户，降低首付，甚至退契税，把户口政策放宽现在是主要的一个做法。有的地方在打压，深圳现在连离婚买房这条路都给堵死了，房地产的信贷控制非常严。
五
决心何来？
为什么中央要下这么大的决心来严控房价？宁愿用计划经济的方法去托住房价？因为大家慢慢意识到，房地产对实体经济来说是一剂毒药。房价越炒越高，房价越涨，炒房的人越多，炒房的越多，房价越涨，这就进入一个恶性循环。
房价炒到天上，实体经济生存的空间就越来越小，因为房价越高的城市制造业的成本就越高。房价高的地方工资也高，员工才能养得起。
另一方面，房价高了以后，年轻人都成了房奴，他们没有能力消费，或者说消费能力打了折，每个月还完按揭就没有多少钱可以用来吃喝玩乐。
所以这两年来汽车销售下跌，智能手机销售下跌，服装销售下跌。现在最害怕的是整个制造业，像日本当年一样产业空心化，这样未来风险很大。
另外，老百姓抱怨也会很强。
但是房价要不要把它降下来？房价要降下来太容易了，房价要降下来分分钟的事情，政府有太多的手段。
比如，前段时间一直流传的房产税，第一套房平均60平米居住面积给你免税。第二套房就给你每年增3%，第三套房每年给你增4%，第四套房每年增5%，房价立马暴跌一半。
因为北上广深的房地产持有的租金回报率都不到2%，深圳1%都不到。你持有这套房，每年收租1%、2%，你要交税4%的话，你还持有它干嘛？当然这样的政策不可能出台。
如果允许农民的土地直接入市，农村的宅基地、农民的地、村里的地也可以直接跟开发商合作盖房，不要经过政府，房价立马也要降一半，这就是小产权合法化。
如果停止所有的按揭，或首付比例提高到80%，按揭年限缩短到10年，立马很多人都买不起房。办法很多，分分钟都能够把房价整下来，但是政府不会做这么不负责任的事情。
因为房地产崩盘，就意味着银行立马崩溃，意味着经济危机立马发生。
97年东南亚金融危机，香港房地产崩盘，立马爆发经济危机；91年日本经济崩溃是房地产泡沫；08年美国金融危机爆发也是房地产泡沫。现在是豆腐掉到柴灰里--吹不得、捧不得、动不得。
最佳的办法就是维持泡沫，既不让它继续吹，也不能让它现在就捅破。
主动捅破最大的教训就是日本，日本是主动去刺破，所以我们最佳的办法就是维持。
六
卖房买地产股的逻辑
很多学员希望老师能指条明路，如果我卖了房子，拿钱去干嘛？炒股票是“姚明进去，潘长江出来”，80%的人不适合炒股。
这个过渡阶段最好的选择是什么？我这里有一个最好的选择，我认为持有房产股票比持有房产本身要好。
有人会说戴老师你不是自相矛盾吗？你不建议大家炒股票，为什么现在又提股票？我不是叫你炒股票，我现在叫你做股东。炒股票我们炒不过别人，我做股东老老实实分红，股票涨不涨我无所谓，我每年就拿分红。
去年我的很多学生听我的课，包括今年3月1号听我课的时候，我建议他们去买某个地产股，那个时候才7块多钱，去年分红，因为它是一家千亿级的房地产公司，股票市盈率才10倍不到，因为它在香港上市，所以股价很低。
香港人是吃股息的，它去年分红派息10%。也就是说你持有它的股票，每年分红10%，当然最近股价到了13块了。
当然不在A股，因为A股的估值太高，你去香港买就行了。我们新地产理论，这个时候是不利于持有房子，它最有利于开发商，有利于快周转的大规模的开发商。
二手房上涨空间有玻璃天花板，但开发商的股票盈利空间更大。二手房越往后变现越难，当拐点出现的时候，你根本就卖不出去。但是你要卖股票的话，几分钟就卖完了，卖房子可能一年都卖不出去。
未来什么样的公司才是能够生存下来？未来房地产一定进入沃尔玛时代。沃尔玛靠什么赚钱？无非就是规模化、快周转、高杠杆和平台化，就是这几个特征。你如果做不到，你要早点转行，你把现有的土地就跟融创合作，委托他们来开发就可以。
地产股的信息管理投资策略窗口出现，但投资股票毕竟需要更专业的知识，我不建议大家没有任何准备去做，如果你对股票不熟，对公司不熟，你宁愿做一点债券。
或者说你去配一点日本的二手房拿去出租，每年赚百分之五六的收益率，因为日元的汇率很安全，日本的房价现在也比较低，它的收益率还是蛮可观的。
当然你如果有其他好的选择也可以，谢谢大家！
编者按：本文转载自微信公众号：加速商学院（ID：jssxy1），演讲：戴亦一
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发表于 2020-8-28 10:00:42
